中弘集团“非中心”和它的中心人物
铭万网 时间：2007年02月05日09:28 信息来源：《财富时报》
编者按：很少有人不会对他的履历表发出由衷地感叹，我们不得不承认上天对我们中间的某一群的确是偏爱异常的。坐在笔者对面的这个年轻人略显瘦削，神情中流露着南方人特有的机敏。他可能太累了，起初他着实有些心不在焉，当笔者在思考该用怎样的言语去鼓舞他时，不知不觉中，却被他昂扬的情绪所感染了，原来，这是一个根本不需要被别人赋予激情的人，你需要做的只是等待，等待着你与他有足够长的交谈的时间，然后，等待着被他鼓舞……
他真是一个不折不扣的商人，从他篇幅不长但却精彩非常的履历表中，你就可以感觉到他的嗅觉是多么的敏感，但他的梦想却也如此地感性与浪漫，买山种树似乎也经常被他挂在嘴边。尽管我很难相信承载着那么多的光环的“非中心”的中心人物就是这个三十四岁的年轻人，但是我依然忠实地记录下了我们之间的对话，关于“非中心”与它的中心人物的讨论就留给大家吧……
记者：对“非中心”这个案名的理解可以从很多角度出发，项目的宣传口号是“有‘非中心’在的地方，就是新中心”。这样的宣传不会引发什么争议吗？您为什么会对项目如此有信心？
王永红：非中心，并非无中心，也并非各中心各自为政，而是非常的中心，非传统的中心，是多元化、综合化、功能细分化、多中心的发展模式。产品是一个比较另类的产品，从物业形态上讲是一个商务写字楼。它的特点比较明显，首先，它不像传统的写字楼，是盖在城市中心的，北京城市规划一般是十五年一个周期，十五年一个规划，在这个规划当中，非中心所在的区位就是未来这个城市一个新的中心。在五年以后或十年以后，这个区域将会有一个非常大的变化，所以说我们项目的选址是与“两轴两带多中心”的北京城市新规划不谋而合的。多中心的意义很值得我们去挖掘，它意味着传统的一两个中心，例如CBD、王府井、金融街已经不能满足这个城市的发展需要，它这可能需要五个这样的城市中心，或者十个，甚至一百个。我们之所以将案名定为“非中心”，一是从产品方面考虑，一是从城市规划方面考虑。
其次，它的物业形态也有特殊性，我们所做的产品是商务花园，它是一个另类的办公楼物业形态，不同于传统的高楼大厦，有着低层、低密度、低容积率、高绿化率“三低一高”的特征，这种形态就是商务花园。在国外，此类物业形态最少也有20年以上的历史了，无论是美国、英国或其他西欧的一些国家，这类的业态都已经很成熟了。最著名的例子要数美国硅谷了，它的办公形态就是一个商务花园。从整个市场经济的发展规律来说，我们应该借鉴国外发展的优秀经验，特别是就房地产行业的发展规律来说，人家走过的路恰恰是我们以后需要经历的。
之前的二十年为什么没有这样的产品出现，这跟几个因素有很大的关系。第一，我们国家的GDP总量还没有达到这个标准，经济发展的水平与规模都实现不了这样的条件；第二，过去交通不发达，网络、通讯行业也没有现在这样进步。现在时代进步了，经济发展了，交通便利了，网络和通讯都已经十分便捷了，汽车时代也全面到来了，尤其像北京、上海这样的一线城市，拥有私家车的比例非常高，特别是商务人士，拥有私家车的比例已经达到了百分之六七十到百分之七八十，即使办公地点在城市的边缘，但工作交通已经形成不了障碍。只有解决了这几个大背景的问题，商务花园这类的物业形态才有可能出现。我们做了一个市场预算，这类物业形态至少有百分之二十的空间，五年之内，这类物业形态将在北京、上海这样的一线城市广泛铺开，因为这类城市中，对这种商务花园的需求是大量存在的。一些企业会需要比较好的办公环境，特别是我们现在经常提到的创意产业，它尤其需要好的办公环境来激发员工的创造力。所以说，商务花园这种物业形态考虑得更多的是人的因素，只有创造更新发明才会推动生产力，无论是从物业形态来说还是产业经济来说，这样的产品是符合时代发展的潮流的。
记者：但是“非中心”这个项目也存在一些现实问题，如该地区的产业发展在历史文化传统和政府的有意引导下，偏重文化和制药，这样商业与商务氛围的缺乏会不会给产品的推广带来一些难题？
王永红：政府在规划一个地区适合什么产业发展时，起到的只是一个宏观引导的作用，之所以有文化与制药的根基，是因为区域中有许多学校和很多医药公司。非中心不是倡导一个业态，不是文化产业园区，不是高科技园区，不是制药园区，我们倡导的是办公模式的改变，为各个行业提供全新的办公模式的物业形态，我们对入住企业没有特别的规定，所有企业我们都欢迎，只要喜欢这样的办公模式就好。在项目一期招商时，我们对入住企业进行了统计，大概有十个行业，分配比例很平均，例如有维维豆奶上市公司，同一首歌的剧组，一些设计公司和一些以前在CBD的国外公司，行业跨度非常大。就像有些人喜欢西装，有些人喜欢穿休闲装，有些人就喜欢在高楼大厦里面办公，可以站得高看得远，有些人就喜欢坐在花园里办公，关键取决于人的喜好因素。
商务的未来是多元化的，就像十多年前，住别墅很让人难以接受，住在四五环以外就觉得非常遥远了，住在通州、顺义就更让人不可思议了一样，观念需要改变。另外，市场上对商务花园的需求是真实存在的。曾经有一段时间，“商住两用”这个概念叫得很响，因为这种业态符合那个时代，很多企业在成立之初的首要问题是生存，只要有个地方能办公，交通方便，节省成本，这就足够了。当企业发展走过了资本积累的阶段，解决了温饱问题，接下来精神层面的需求就显得尤为重要。所以，“非中心”的出现是与整个经济发展的大环境分不开的。
记者：项目如此大的体量，区域在对产品的消化上会不会遇到困难？
王永红：我觉得“非中心”项目的体量恰恰是太小了，远远不够市场的需求。我可以这样断言，五年之内，北京将会出现很多类似“非中心”的项目，可能五十个都不止，即使是这么大的总量规模，也不一定真正能满足市场需求。北京的土地资源很珍贵，这样的物业形态需要有足够的土地资源来支撑。三五年以后土地将越来越少，到那个时候，只有少部分的公司才能享受这样的物业形态和环境，从企业长远的战略发展上讲，选择这样的物业形态的企业是有前瞻性的，因为这样的资源是越来越少，成本也是越来越高的。
记者：有的业内人士仍是以观望心态来看“非中心”，他们为项目的市场认可制订了各种各样的时间表，有人认为它被市场认可还需要３年的时间，甚至有人认为可能会更长。您心中对这个问题是否有一个准确的时间表？
王永红：一年以后，市场与业内的所有人都会认识到这个产品的价值。项目在半年以后就入住了，到时候企业就会对环境以及这个物业形态有一个真切的感受，就能感受“非中心”与传统的写字楼的区别，就会知道自己是不是真正喜欢它。我们的时间表绝对不可能那么长。
记者：您在2005中国经济高峰会上做了一次题为“从社会、政治、经济的非中心现象到城市发展与区域经济的非中心模式”的演讲，阐释说项目的整体构思是与北京的城市发展的模式和结构相吻合的，是否可以将“非中心”的建造理解成为是承担实现新北京历史规划使命的一种实践？
王永红：每一个开发商都在做同一件事，也都是为了同一个意义，大家都是为北京的建设添砖加瓦，只是我们项目定位更加符合城市规划的导向，蓝图是政府描绘的，我们是具体的执行者，开发商对政策的深刻理解将会加速这一蓝图的实现，城市的进步与发展当然需要企业和个人的参与。
记者：您能否从对中心城区压力的缓解以及对边缘区域发展的带动这两个层面谈谈“非中心”的意义呢？
王永红：北京前十五年的规划，主要是在城市边缘建造大型社区，例如望京和回龙观等大型社区，目的主要是缓解城市中心的居住压力。而在未来，“非中心”这类的项目将会大量地出现，主要是缓解城市的商务压力，协助商务人员的分散，随之而来的，周边大型商业也会陆续出现。因为北京太大了，一个中心已经满足不了城市发展的需求了，当人口在1500万的时候可能会满足，但当人口增加到1800万或者是2000万时，那就不可想象了。人口要增加，城市要膨胀，必须要有更多的物业形态去满足它的要求。
记者：项目位处温榆河生态走廊的周边区域，是否将会与其形成良性的互动？
王永红：你说的非常对，“非中心”处在温榆河走廊的周边，对其周边的环境以及居住配套水平是一个很好的提升。未来，整个区域的城市化水平将会越来越高，市政条件越来越好，每年的变化都会很大。在未来十五年的规划中，顺义，亦庄乃至泛渤海区域都要城市化，就不用提项目目前所在的这个区域了，总而言之，产品将在一年之内被社会普遍认知，区域的市政环境在三年内将会有很好的改观。
记者：目前国内许多开发商都很看好商业地产的前景，但又都十分谨慎。您如何衡量风险、商机与升值潜力三者之间的关系？
王永红：就从商而言，机遇和风险是共存的。不要看昨天看今天，不要盲目地从众，一定要有前瞻性。要以政府的政策和政府的规划为参照，我们的项目定位也是依照这个参照，尽力发展研究城市产业政策，严格贴合政策的大背景，因为写字楼是产业项目，必须符合产业导向和政府规划导向。跟着党走，跟着政府走，跟着政策走，方向不会错。
记者：北京中弘投资有限公司是否有对版图进一步扩张的打算？
王永红：我们的基本方向是商业和写字楼，我们不会作住宅。我们总结了很多经验，也付出很多代价，我们在未来的三五年之中，有可能还会建造类似物业形态的项目。
记者：能否谈谈在从事房地产行业这段时期，您最大的收获是什么？
王永红：我从事房地产行业的时间并不长，只有几年的时间，以前是做石油贸易的。个人最大的体会就是做房地产要比做石油累得多，精力投入得更多，但学到的东西也更多，接触的行业也更多了，无论是对公司的发展还是个人的发展，都有很好的提高。
记者：最后和您探讨一个很感性的问题，能否谈一谈您的梦想？
王永红：这个阶段的梦想就是在现在所处的环境中完成自己想象的蓝图，力所能及地去实现，谈及未来，我可能会去做一些更喜欢的事情，我不会局限于某个行业。也许我会买片山，种片树林。人的梦想很多，但并不是能随心所欲的。无论是企业还是个人，都需要脚踏实地地做好力所能及的事情，实现今天的梦想。我今天就是一个开发商，明天扮演什么角色还不知道，其实每个人都一样。
谁都希望能把自己的事情做好，我们没有设定一个具体的目标，也没有一定要去和谁比较，今天就做我今天能做到的事情，一点一滴地把它做好就行。给市场一个好产品，给消费者一个好的交代，最后能赢得个好口碑就足够了。
